物业服务合同纠纷一审法律文书

原告观点

原告合达联行物业公司提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付欠缴的物业服务费共计567，600.26元；2.请求判令被告向原告支付逾期付款违约金，违约金计算方法：按照欠缴物业服务费70，203.31元为基数，自2020年12月16日起至付清本金之日止，按照每日万分之五标准计算；按照欠缴物业服务费127，634.3元为基数，自2021年1月4日起至付清本金之日止，按照每日万分之五标准计算；按照欠缴物业服务费154，127.49元为基数，自2021年4月2日起至付清本金之日止，按照每日万分之五标准计算；按照欠缴物业服务费72，268.39元为基数，自2021年4月28日起至付清本金之日止，按照每日万分之五标准计算；按照欠缴物业服务费71，538.43元为基数，自2021年5月20日起至付清本金之日止，按照每日万分之五标准计算；按照欠缴物业服务费70，612.51元为基数，自2021年8月4日起至付清本金之日止，按照每日万分之五标准计算；按照欠缴物业服务费1，215.83元为基数，自2021年8月4日起至付清本金之日止，按照每日万分之五标准计算；3.请求贵院判令本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2020年1月15日，原告与被告签订了《金桥新区企业服务中心物业服务合同》（以下简称“物业服务合同”），合同约定：由原告为被告在企业服务中心的办公区域提供提供物业服务；物业服务期间为2020年1月16日至2022年1月15日；物业服务费支付方式为按月支付，被告在次月按照实际产生的物业服务费用支付原告上月物业费；被告应在收到原告提供有效发票10个工作日内转账支付原告上月度物业服务费用；如被告延迟支付费用，应按未支付费用每日万分之五的标准向原告支付违约金并承担相应责任。合同还就物业服务费收费标准等其他事项进行了约定。被告支付了2020年9月的物业服务费。2020年12月开始，原告陆续向实行提交了物业服务费的相关发票及明细资料，被告公司工作人员均签收。截止目前，被告仍欠付原告物业服务费本金共计567，600.26元。经原告多次催告，被告仍不履行合同义务，拒绝交纳上述费用。综上所述，被告逾期交纳物业服务费的行为己明显违反了物业合同的约定，原告有权依约向其主张欠缴的全部物业服务费及因其欠缴物业服务费所产生的违约金，且被告的上述行为导致原告不得不以诉讼方式向其主张权利，故诉讼相关的诉讼费理应由被告承担。恳请贵院依据客观事实、相关法律规定及物业合同相关约定，支持原告的全部诉讼请求，依法维护原告的合法权益。

被告观点

被告合创公司答辩称，一、被告属于提前离场，原告的行为构成违约；二、原告主张的违约金高于银行间同业拆借中心一年期贷款市场报价利率的四倍，请求法院予以调整。

案件事实

本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。有原告提交的原告公司营业执照、法定代表人身份证复印件、被告工商登记信息表、《金桥新区企业服务中心物业服务合同》、文件传递单；被告提交的被告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、工作衔接函、2021年合达联行遂宁项目5月特约服务费审批表（含社保明细表2页、人员编制费用审核表、个人公积金表、工资明细表、人员考勤表、人员优质核定表、生活费补助表、绩效考核得分汇总表、企业服务中心物业服务标准评分表、合达联行遂宁分公司优职评表、费用核对记录表）。对原、被告告提交的以上证据材料，本院当庭予以采信，作为本案证据使用。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2020年1月15日，原告与被告签订了《金桥新区企业服务中心物业服务合同》（以下简称“物业服务合同”），物业服务合同约定：由原告为被告在企业服务中心的办公区域提供提供物业服务；第二条约定：本合同期限为2020年1月16日至2022年1月15日，合同到期后若双方均无异议则本合同自动顺延；第八条约定；2020年1月16日至2022年1月15日期间，被告次月按实际产生物业服务费用支付原告上月物业费，原告需次月5日前向被告提供上月员工工资明细表（包含；工资考勤明细表、绩效考核表、生活考勤明细表）。被告在收到原告员工工资表2日之内审核通过后交回原告公司。每月被告对原告进行综合考评。第十条约定；物业服务费支付方式；按月度支付，原告按合同要求完成一个月度的服务工作，被告须在收到原告发票后10个工作日内转账支付原告上月度物业服务费用；不满一个月度的，按日计算服务费用。原、被告双方就费用支付金额达成共识后，原告需提供合法有效发票，否则甲方有权拒绝付款；而被告不得以其它任何理由拒收发票，如因特殊事由对费用支付产生疑问的，须在2个工作日内向原告提出，否则视为发票诵读。如果原告未能及时向被告提供合法有效鼠标而引起付款滞后，被告不承担任何责任。第十五条第1项约定：原告违反本协议，未尽约定服务的义务，被告有权要求原告改正，在被告发出整改通知十五日内原告未改正的，原告按当月应收物业服务费金额的10%向被告支付违约金。对被告造成损失的，由原告承担赔偿责任，被告可解除合同。第5项约定；被告应按时支付物业相关费用，如延迟支付费用，应按未支付费用每日万分之五支付违约金并承担相应责任。合同还就物业服务费收费标准等其他事项进行了约定。被告支付了2020年9月的物业服务费。2020年12月开始，原告陆续向实行提交了物业服务费的相关发票及明细资料，被告公司工作人员均签收。从2020年10月至2021年4月，被告仍欠付原告物业服务费本金495，771.92元，2021年5月，经双方确认产生物业服务费71，828.34元，以上共计567，600.26元。

法院观点

本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款的规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案原、被告签订的物业服务合同的法律事实虽发生于民法典施行前，但被告未按约定及时支付物业费，上述物业服务和拖欠物业费的法律事实一直持续至民法典施行后，依据上列司法解释的规定，本案应适用民法典的规定。

依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接收或者无需接收相关物业服务为由拒绝支付物业费。本案中，2020年1月15日，原告与被告签订了《金桥新区企业服务中心物业服务合同》，原、被告在合同中加盖公司印章，对合同内容进行了确认，签订合同系双方当事人真实意思表达，不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，合法有效，本院予以确认。合同签订后，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务，原告作为物业服务企业按照合同约定部分履行了自己的合同义务，被告未按约定及时足额交纳物业费，原告向被告进行了书面催收，因此原告要求被告按合同约定支付从2020年10月至2021年5月，被告仍欠付原告物业服务费本金567，600.26元的诉讼主张，本院予以支持。

关于原告要求被告向原告支付逾期付款违约金的诉讼请求，依照《中华人民共和国民法典》第五百九十二条第一款规定：当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本院认为，从原告提交的文件传递单及被告提交的工作衔接函，可以看出被告未按期支付被原告告的物业服务费，有违约行为；而原告也未按合同约定全面履行合同义务。原、被告双方均有违约行为，对原告违约金请求，本院依法不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百九十二条第一款、第九百四十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，判决如下：

案件结果

一、被告遂宁合创工业建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告成都合达联行物业服务管理有限公司遂宁分公司物业服务费567，600.26元（大写伍拾陆万柒仟陆佰元贰角陆分）；

二、驳回原告成都合达联行物业服务管理有限公司遂宁分公司的其他诉讼请求。

如未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费4，738元，保全申请费3，638元，由被告遂宁合创工业建设发展有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于遂宁市中级人民法院。

本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。